Zakup i sprzedaż nieruchomości w Polsce to proces, który wydaje się prosty – jedna strona płaci, druga przekazuje własność. W praktyce jednak pojawia się kluczowe pytanie: kiedy dokładnie dochodzi do przeniesienia własności i jak to się ma do momentu zapłaty ceny? To zagadnienie ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji, zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
W tym artykule przyjrzymy się temu, dlaczego synchronizacja tych dwóch momentów – zapłaty i przeniesienia własności – jest tak istotna, jakie zagrożenia się z tym wiążą i jak można im zapobiec. A przede wszystkim – dlaczego współpraca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości może pomóc uniknąć poważnych problemów prawnych i finansowych. Bezpieczna transakcja sprzedaży i zakupu nieruchomości to najważniejsza nasza potrzeba i zarazem przyczyna wielu obaw przed jej wykonaniem.
Przeniesienie własności nieruchomości następuje na podstawie końcowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że z chwilą podpisania przez obie strony aktu notarialnego sprzedaży, własność przechodzi na kupującego, bez względu na to, czy cena została zapłacona od razu, czy nie.
Często jednak proces ten może być poprzedzony umową przedwstępną, również w formie aktu notarialnego, która nie przenosi własności, lecz jedynie zobowiązuje strony do zawarcia umowy ostatecznej w przyszłości.
Standardowo wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny, czyli jedynie potwierdza nabycie własności nieruchomości. Jednak są wyjątki, w których bez wpisu nabywca nie uzyska prawa do rozporządzania nieruchomością.
Dotyczy to m.in.:
✅ Prawa użytkowania wieczystego – przeniesienie własności budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest skuteczne dopiero po dokonaniu wpisu nowego użytkownika w księdze wieczystej.
✅ Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jeśli dla lokalu jest prowadzona księga wieczysta, wpis nowego właściciela jest warunkiem skutecznego nabycia prawa. Jeśli księga wieczysta nie jest założona, przeniesienie prawa następuje automatycznie z chwilą podpisania aktu notarialnego.
• Kupujący staje się właścicielem, ale nie płaci na czas – w przypadku problemów z przelewem z banku czy opóźnień formalnych, sprzedający może przez dłuższy czas nie otrzymać pieniędzy, mimo że już sprzedał nieruchomość.
• Brak możliwości wycofania się z transakcji w razie braku zapłaty – po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności, jeśli kupujący nie zapłaci ceny, sprzedający nie może „cofnąć” transakcji. W praktyce pozostaje mu jedynie dochodzenie zapłaty w drodze egzekucji komorniczej. W aktach notarialnych często stosuje się zabezpieczenie w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, co znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń.
• Kupujący świadomie zawiera umowę, nie mając środków na zapłatę – w takim przypadku sprzedający może poczuć się oszukany, jednak nawet jeśli kupujący wprowadził sprzedającego w błąd co do posiadania środków, nie daje to podstaw do unieważnienia umowy sprzedaży.
• Zapłata przed przeniesieniem własności – jeśli kupujący zapłaci cenę przed podpisaniem aktu notarialnego, a sprzedający nie pojawi się u notariusza lub wycofa się z transakcji, kupujący może mieć problem z odzyskaniem pieniędzy.
• Ryzyko przedłużających się formalności przy kredycie hipotecznym – w takiej sytuacji kupujący, będąc już właścicielem, może znaleźć się w trudnej sytuacji finansowej – jeśli bank odmówi wypłaty kredytu, będzie zobowiązany do zapłaty ceny w całości pod rygorem egzekucji.
✅ Analiza stanu prawnego nieruchomości – profesjonalny pośrednik sprawdza księgę wieczystą, ewentualne hipoteki i inne obciążenia przed podpisaniem aktu notarialnego.
✅ Ustalenie bezpiecznych warunków zapłaty – w przypadku transakcji gotówkowych można zastosować depozyt notarialny lub tzw. błyskawiczną płatność w trakcie zawierania aktu notarialnego.
✅ Analiza umowy kredytowej kupującego – pośrednik wraz z notariuszem może przeanalizować zapisy umowy kredytowej pod kątem potencjalnych ryzyk związanych z wypłatą środków przez bank, co jest szczególnie istotne, gdy pośrednik reprezentuje sprzedającego.
✅ Propozycja odpowiednich zabezpieczeń transakcji nieruchomości w akcie notarialnym – w zależności od tego, czy pośrednik reprezentuje kupującego, czy sprzedającego, może sugerować zapisy chroniące swojego klienta przed ryzykiem braku zapłaty lub przedwczesnego wydania nieruchomości.
Nieodpowiednie zsynchronizowanie momentu przeniesienia własności i zapłaty ceny może narazić zarówno kupującego, jak i sprzedającego na poważne problemy finansowe i prawne.
Pośrednik nieruchomości to ktoś, kto zna te zagrożenia, wie, jak im przeciwdziałać i potrafi przeprowadzić transakcję w sposób maksymalnie bezpieczny.
